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问答
住房转让个税易错点辨析
问题：计算个人转让住房个税时，哪些处理容易出错导致选项选错？
方案：三个高频陷阱：①把契税单独扣除——正确做法是契税计入房屋原值，且作为装修费10%/15%限额的计算基数；②装修费按实际金额全额扣除——正确做法是按房屋原值×10%（商品房）或×15%（经适房）限额扣除，取实际与限额的较小值；③忽略满5年唯一的免税条件直接套用查账征收算法——应先判断是否满足免税，满足则应纳税额为0。
主题
个人转让住房四种情形判定
- 满5年且为家庭唯一生活用房：免征个人所得税（财税字〔1999〕278号）
- 满2年但不满足免税条件：可按核定征收，通常按收入1%计征
- 满5年但不唯一：走查账征收，按收入减原值、合理费用、税金后20%计税
- 不满2年：核定征收，税率约5%（含营业税附加口径）
- 经济适用房身份只影响装修费扣除限额（15% vs 10%），不影响满5年唯一免税政策
问答
个人转让住房个税计算
问题：个人转让住房如何计算应纳个人所得税？契税和装修费应如何处理？
方案：应纳个税 =（转让收入 − 房屋原值 − 合理费用 − 转让税金）× 20%。关键规则：①房屋原值 = 购房价格 + 契税等相关税费，契税计入原值而非单独扣除；②装修费按限额扣除，商品房及其他住房为房屋原值的10%，已购公房/经济适用房为15%，限额基数含契税；③转让税金（营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税）按实际缴纳扣除；④贷款利息、手续费、公证费凭合法凭证据实扣除。依据国税发〔2006〕108号。